Quitação de Financiamento Através de Cota Consorcial

O sistema de Consórcio no Brasil tem se esforçado para adequar-se ao mercado não só para firmar-se como um bom negócio no que diz respeito as possibilidades de acesso a bens e serviços, sobretudo para atender a necessidade do cliente. Para isso, observa-se a pluralidade do sistema de Consórcio através da possibilidade de uso de uma cota consorcial para Quitar Financiamento de uma instituição financeira ou outro agente credor.

A Lei de Consórcio (lei nº 11.795/08) descreve em seu artigo 22, parágrafo 3° que poder-se-á utilizar cota de consórcio contemplada para quitar financiamento, conforme teor a seguir:

Art. 22. A contemplação é a atribuição ao consorciado do crédito para a aquisição de bem ou serviço, bem como para a restituição das parcelas pagas, no caso dos consorciados excluídos, nos termos do art. 30.

§ 3o O contemplado poderá destinar o crédito para a quitação total de financiamento de sua titularidade, sujeita à prévia anuência da administradora e ao atendimento de condições estabelecidas no contrato de consórcio de participação em grupo. (grifo nosso)

Até aqui sem observações ao contrário. Mas, cabe salientar duas questões importantes que nos deparamos na prática por falta de atenção técnica. A lei autoriza o uso da cota contemplada para quitar financiamento que esteja na "titularidade" do consorciado - ou seja o mesmo deve ser o devedor da determinada instituição não um terceiro, juntamente com a anuência da administradora somado as condições determinadas no contrato de adesão de consórcio de participação em grupo (regulamento), sendo este o primeiro ponto.

E a segunda questão é que, como o sistema não descreve como será o procedimento através de circulares ou por meio de outra normativa, os profissionais do direito tendem a achar alternativas "emprestadas" de outras operações imobiliárias. Como exemplo o uso do "interveniente quitante". Entretanto, tal operação demanda um enorme risco pois envolvem uma pluralidade de partes.

Este negócio jurídico será composto pelo consorciado devedor, administradora na condição de credora e instituição financeira na condição de "interveniente quitante". Ora, olhando assim não parece haver problemas, basta a administradora efetuar a quitação do saldo devedor do consorciado perante a instituição financeira que a questão está solucionada.

Pois bem, não é bem assim. Lembremos que a administradora de consórcio é guardiã de um grupo e presta conta de seus atos, portanto, tem a responsabilidade de prezar pela segurança do consorciado, sobretudo, na prudente liberação do crédito com o menor índice de risco possível para o grupo consorcial.

Via de regra, nestas operações há uma verdadeira "queda de braço" entre as administradoras de consórcio e as instituições financeiras frente ao risco da operação. Observa-se que de um lado a administradora deseja efetuar o pagamento do débito após a assinatura e registro do título translativo (contrato de alienação fiduciária), justamente para não correr risco de pagar e ficar sem a garantia real em favor de si. Ora, quem em sã consciência paga uma dívida sem a certeza de um termo de quitação?

De outro lado, está a financeira que somente dispõe em assinar o título após o respectivo pagamento da dívida. Outrora com razão, quem em suas perfeitas faculdades mentais assina algo dando quitação sem antes receber a totalidade da dívida? Alguém precisa ceder. Frente a estas forças no centro está o consorciado.

Como solucionar esta equação de um modo seguro para todas as partes? Pois, se a administradora efetuar o pagamento fica à mercê não só da instituição financeira no aguardo das assinaturas de seus representantes, sobretudo do próprio consorciado que também pode dificultar o procedimento podendo não querer assinar o título. Sabe-se que há medidas judiciais que podem exigir tal ato, mas a questão é que em negociações desta monta não pode-se perder tempo com batalhas judiciais. É preciso sempre precaver situações jurídicas.

Todavia, se a instituição financeira assinar o respectivo título fica refém da administradora e do consorciado. O legislador não se balizou em positivar este procedimento, tampouco o Banco Central do Brasil através de circulares. Não há sequer orientações normativas da ABAC - Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios.

Na prática as administradoras de consórcios tendem a arriscar na quitação do financiamento antes mesmos da assinatura e registro do título, mas é de boa prática usar outros meios jurídicos para pelo menos obrigar as demais partes cumprir com suas obrigações. Deste modo, poder-se-á por exemplo emitir um Instrumento Particular de Confissão de Dívida juntamente com uma Nota Promissória vinculando a obrigação do consorciado a se comprometer a registrar o Título Translativo com a garantia real á favor da administradora sob pena de multa e possível execução antecipada da dívida.

Pois, tal documento é título executivo extrajudicial podendo ser executado judicialmente. Ou ainda, ingressar com Ação de Obrigação de Fazer. Na prática usamos esta manobra. Não foge do ingresso ao judiciário mas é um meio de proteção ao grupo consorcial.

Usa-se também quitar o respectivo financiamento através de "cheque administrativo". Tal título de crédito é uma ordem de pagamento com fundos do próprio banco parceiro da administradora a favor da instituição financeira que terá o débito quitado. Nesse sentido, o banco parceiro da administradora certifica se há o determinado valor em conta para poder expedir o dito "cheque administrativo", portanto a garantia do pagamento é certa.

Precisa apenas se precaver na técnica, pois a administradora deverá emitir o título translativo com a alienação fiduciária e solicitar a emissão do cheque administrativo e enviar os dois documentos juntos para a instituição financeira que o consorciado tem o débito a ser quitado, pois assim, não haverá negativa por parte do banco em assinar o respectivo título, uma vez que a garantia de receber o valor é certa.

Neste segundo procedimento, soluciona a questão do risco da negativa da assinatura por parte do banco. Todavia, não supera totalmente o risco, vendo que o mesmo somente será suprido com o respectivo registro do título translativo.

Toda operação toma forma jurídica com a emissão, portanto, de um título translativo que pode ser através de uma Escritura Pública com Hipoteca, ou ainda, mais adequado a meu ver a expedição de um Instrumento Particular com força de Escritura com Alienação Fiduciária fundamentado nos art. 22 e art. 38 da Lei nº 9.514/1997, combinados com a Lei nº 11.795/08 em seu art. 22, §3º e com a letra "c", item 04, inciso XIII do art. 5º da Circular sob nº 3.432/2009 do Banco Central do Brasil.

REFERÊNCIAS:

BRASIL, LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997 - Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, disponível em: <http://www.planalto.gov.br/Ccivil_03/leis/L9514.htm>, acesso em: 05/08/2018;

BRASIL, LEI Nº 11.795, DE 8 DE OUTUBRO DE 2008 - Dispõe sobre o Sistema de Consórcio, disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11795.htm>, acesso em: 05/08/2018;

Banco Central do Brasil, CIRCULAR Nº 3.432 - Dispõe sobre a constituição e o funcionamento de grupos de consórcio;

RIZZARDO, Arnaldo. Contrato de Crédito Bancário, 6ª ed. revista, atualizada e aplicada, REVISTA DOS TRIBUNAIS. 2003.